Estensione e valore catastale possono determinare una diversa classificazione dell’abitazione principale.

28Giu08

Soltanto l’indagine tecnica dell’ufficio competente può stabilire se il valore catastale e le dimensioni delle pertinenze possono comportare la classificazione di "immobile di lusso" all’abitazione principale e se a queste siano applicabili le agevolazioni fiscali previste per la "prima casa".

Questa la risposta dell’agenzia delle Entrate, espressa con la risoluzione n. 265/E del 26 giugno, a un interpello con il quale vengono richiesti chiarimenti in merito al pagamento, a seguito di dichiarazione di successione, delle imposte ipotecarie e catastali relative a due pertinenze attribuite a una "prima casa". Più precisamente si vuol sapere se, nel caso in questione, è applicabile l’agevolazione prevista dall’articolo 69 della legge 342/2000 e cioè un’imposta fissa di 168 euro per ciascun tributo.

Il dubbio, informa l’istante, nasce dal fatto che l’eredità comprende un’abitazione non di lusso (categoria catastale A/4) e due beni a essa connessi, un garage-autorimessa (categoria C/6) e una soffitta-ripostiglio (categoria C/2), facenti parte dello stesso fabbricato, ma con la particolarità di avere metratura e valore catastale superiori al bene principale. Queste caratteristiche, ci si chiede nell’interpello, possono ostacolare l’estendibilità del beneficio alle due unità immobiliari secondarie?

Premesso che il trasferimento dell’abitazione rientra inequivocabilmente, a giudizio dell’interpellante, tra i parametri richiesti dall’articolo 69, egli ritiene che lo stesso regime possa reputarsi valido anche per gli altri due immobili e porta, a sostegno della sua tesi, la circolare 38/2005 e la definizione di "pertinenza" dettata dall’articolo 817 del Codice civile.

In base ai documenti proposti, il rapporto pertinenziale esiste in presenza di due precisi presupposti: uno di natura oggettiva, secondo il quale la "destinazione deve essere durevole e funzionale a servizio o ad ornamento tra un bene e un altro di maggior importanza ai fini del miglior uso di quest’ultimo"; e uno di natura soggettiva che richiede la "volontà del proprietario della cosa principale … di porre la pertinenza in rapporto di strumentalità con la cosa principale".

Il richiedente sostiene che il suo caso soddisfatta tali premesse e aggiunge che le dimensioni del bene, secondo la normativa, non pongono alcun limite all’applicazione del beneficio fiscale. Precisa, infine, che le unità catastali in esame (C/2, C/6) sono tra quelle valutate dalla circolare 38, come possibili "pertinenze" di un’abitazione principale acquistata con l’agevolazione.

Le argomentazioni sviluppate dall’Agenzia per formulare la sua risposta sono ampie e articolate. Esse riesaminano in primo luogo l’articolo che disciplina il regime agevolativo e stabilisce i termini secondo i quali possano essere applicate, in misura fissa, l’imposta ipotecaria e catastale, per i trasferimenti di immobili anche a seguito di donazioni e successioni. Il documento di prassi si trova in sintonia con la tesi avanzata dall’interpellante riguardo all’estendibilità della norma alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 e conferma valida, ai fini fiscali, la definizione di "pertinenza" data dall’articolo 817.

Ma il punto è un altro, occorre stabilire se garage e soffitta facciano modificare lo status di "prima casa" all’immobile principale, facendogli perdere di fatto i requisiti che lo vedono beneficiare dell’articolo 69.

Prima di pronunciarsi in maniera definitiva, i tecnici analizzano nuovamente nel dettaglio gli elementi soggettivi e oggettivi che determinano il vincolo pertinenziale e, per maggior chiarezza e completezza, rimandano ai numerosi documenti di prassi emessi dall’Agenzia e alle pronunce della Cassazione sull’argomento. Tutti insistono sulla concreta connessione tra i beni. La sussistenza di questa relazione può avvenire però, come afferma la Cassazione con la sentenza 15739/2007, solamente con "un giudizio di fatto".

È per questo che l’Amministrazione finanziaria, esaminate le informazioni in suo possesso, conclude l’analisi affermando che il quesito non può essere risolto attraverso un interpello ordinario. Solamente l’ufficio competente, infatti, è in grado di stabilire se il richiedente abbia o meno diritto all’agevolazione, potendo esso solo constatare concretamente se, a prescindere dalle dimensioni e dal valore catastale, esista effettivamente quel nesso economico-giuridico di strumentalità e di complementarità funzionale richiesti e se le caratteristiche del garage-autorimessa e della soffitta-ripostiglio possano trasformare una "prima casa" in un’abitazione di lusso.

Fonte: Agenzia Entrate



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