Quesito: imposte compravendita prima casa cointestata.

12Lug08

mi permetto di sottoporre le seguenti domande riguardanti le imposte dovute per una compravendita.
La casa di famiglia risalente agli anni 70, è stata venduta ed i beneficiari in percentuale di tale vendita sono i seguenti:
50% – Genitore (Madre) 25% – 1° figlio da eredità a seguito decesso del Padre 12,5 % – 2° figlio da eredità a seguito decesso del Padre 12,5 % – 3° figlio da eredità a seguito decesso del Padre
Ora mia Madre è in procinto di acquistare un appartamento ed oltre alla sua quota per l’acquisto saranno messi a disposizione le quote del 2° e 3° figlio pari al 12,5% ciascuno, mentre il 1° figlio sarà liquidato.
A seguito di quanto riportato l’intenzione sarebbe di cointestare l’appartamento a mia Madre ed al 2 e 3 figlio in percentuali variabili a secondo della partecipazione all’acquisto di ciascuno. Per esempio: 60% Madre e 20%+20% a 2° e 3° Figlio.
Teoricamente si avrebbe la possibilità di accedere alle agevolazioni per l’acquisto della 1° casa (3% Imposta di registro, Imposta ipotecaria/catastale fissa a 168 + 168 €) nonché al Credito d’Imposta sull’IVA pagata nel 1971 per l’acquisto della casa ad oggi venduta.
I miei dubbi derivano dal fatto che i potenziali cointestatari si trovano nella seguente condizione fiscale:
Genitore che non possiede altri immobili se non quello già venduto in attesa di rogito prenderà la residenza nella nuova casa quindi adempirebbe pienamente ai requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni.
2° figlio non possiede immobili e vive in un appartamento in affitto ma eviterebbe di prendere la residenza nella nuova casa.
3° figlio possiede un immobile sul territorio nazionale come prima casa.
Alla luce di quanto illustrato che imposte sarebbero applicate nell’acquisto della nuova casa e ci sarebbe lo stesso la possibilità di accedere al 100% al Credito d’imposta?
Quale sarebbe il vostro suggerimento per limitare il più possibile le imposte magari usando strumenti quali “nuda proprietà” od “usufrutto”?
Inoltre come si calcola la rivalutazione dell’IVA pagata a suo tempo al fine di determinare il Credito d’Imposta?



One Response to “Quesito: imposte compravendita prima casa cointestata.”

  1. 1 Il Commercialista in Rete

    La costituzione dell’usufrutto è un atto di trasferimento immobiliare soggetto all’imposta di registro 7% (3% in caso di prima casa) applicata al valore del diritto reale di usufrutto calcolato come sopra.
    Il reddito dell’usufrutto concorre a formare il reddito complessivo del soggetto ai fini IRPEF (vedi art.85, co.2, e art. 54 del DPR 917/1986)
    L’ICI è a carico dell’usufruttuario. Non sono soggetti passivi ICI il nudo proprietario (C.M. 27.05.99, n.120/E; C.M. 07.06.2000 n.118/E).

    Con l’acquisto della sola nuda proprietà (lei sarebbe usufruttuario) si sottopone a tassazione l’immobile per un valore ridotto.

    Il terzo figlio inoltre usufruirebbe dell’agevolazione in qualità di abitazione principale.


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